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Société Civile Immobilière : comment ça marche ?

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La gestion et la création de patrimoines à plusieurs peuvent s’avérer complexes, surtout dans le cadre d’un héritage ou d’une succession. Pour plus de flexibilité et une fiscalité bénéfique, créer une Société Civile Immobilière est crucial. Comment fonctionne une SCI ?

Société Civile Immobilière : de quoi est-il question ?

Une SCI est un cadre juridique qui unit au minimum deux personnes. Chacune d’elles a un statut d’associé. Les partenaires ont pour mission de gérer un patrimoine de biens immobiliers détenus par la SCI. Chacun d’eux perçoit des parts sociales proportionnelles à son investissement.

Comme toute entreprise, la Société Civile Immobilière a un fonctionnement régi par des statuts. Ceux-ci établissent les modalités de prise de décision : à l’unanimité ou à la majorité absolue.

En outre, les membres d’une SCI se font représenter par un gestionnaire délégué. Celui-ci s’occupe des tâches courantes liées à l’administration de l’ensemble du patrimoine immobilier.

SCI et indivision : quelle est la nuance ?

C’est par le biais du régime de l’indivision que l’on est généralement copropriétaire d’un bien immobilier avec d’autres personnes. Ce mode de gestion s’applique d’office et sans formalité dans le cadre d’un héritage où les ayants droit sont au moins deux individus.

Chaque propriétaire, dans un contexte de régime de l’indivision, est nommé indivisaire. La quote-part qui lui revient lui donne des droits sur la globalité des biens hérités. C’est fondamentalement là que ce régime se différencie d’une SCI.

En effet, dans le contexte d’une Société Civile Immobilière, chaque associé possède des droits limités à ses parts sociales.

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Aujourd’hui, ce statut juridique représente environ 14% des créations d’entreprises. Une part qui est amenée à progresser. L’une des raisons de cette dynamique est due au fait que la Société Civile Immobilière favorise une bonne gestion du patrimoine ainsi que sa transmission.

Réunion des associés d'une SCI.

Gestion du patrimoine dans un contexte de SCI 

Les dettes et les bénéfices occasionnés par les biens immobiliers font l’objet d’une répartition entre associés. Cela signifie que lorsque des travaux sont en cours pour le compte de la SCI, les charges qui reviennent à chaque membre sont proportionnelles à ses parts sociales.

En cas de cession d’un bien immobilier, il est nécessaire de recueillir au minimum l’assentiment des membres qui détiennent la majeure partie des parts sociales. S’il advenait une mésentente, la SCI permet de préserver le patrimoine.

C’est pourquoi il est vivement recommandé de créer une SCI pour la gestion du patrimoine familial.

Comment se transmet le patrimoine dans le cadre d’une SCI ?

La Société Civile Immobilière est particulièrement efficace pour une bonne transmission du patrimoine. Il est possible pour un membre d’une SCI de léguer un bien immobilier à ses enfants en leur cédant des parts de façon successive.

Un tel associé peut alors jouir des abattements affectés aux droits de succession en ligne directe. Ils s’évaluent à 100 000 € par enfant et par donation.

Mise en place d’une SCI : quelles sont les conditions qu’il faut réunir ?

La constitution d’une Société Civile Immobilière exige :

  • la rédaction des statuts ;
  • la publication de la création ;
  • une immatriculation.

La rédaction des statuts doit impérativement renseigner le gérant désigné ainsi que le siège social de la société. Pour ce qui est de la publication de l’avis de constitution de la SCI, elle se fait au Journal d’annonces légales.

L’immatriculation, quant à elle, a lieu au registre de commerce des sociétés (RCS).

SCI : que retenir ?

La Société Civile Immobilière (SCI) représente une approche astucieuse pour gérer et investir dans l’immobilier. En regroupant les ressources financières et en partageant la propriété entre les associés, elle offre une flexibilité de gestion et de transmission du patrimoine. Les avantages fiscaux et la protection de la responsabilité limitée en font une option attrayante. Cependant, une bonne planification, des statuts clairs et une gestion transparente sont nécessaires pour garantir le bon fonctionnement de la SCI.

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