Calculer le rendement locatif est un moyen sûr d’étudier et d’évaluer l’intérêt d’investir dans l’acquisition d’un logement. Pour se faire une idée de ce que peut rapporter un bien immobilier, plusieurs paramètres sont à considérer.
Sommaire
Rendement locatif : définition
C’est un indicateur important de la performance d’un investissement en immobilier. Il s’obtient avec le rapport des revenus qu’apporte une maison mise en location au regard de son coût d’acquisition.
Le rendement locatif est donc le ratio entre investissement et loyers amassés. Il se calcule pour chaque année et s’exprime en pourcentage.
Calcul du rendement locatif d’un bien immobilier
Plusieurs éléments entrent en ligne de compte pour cette opération :
- prix d’acquisition du bien ;
- montant du loyer obtenu en un an ;
- toutes les charges afférentes à la location.
En fonction des paramètres choisis, le calcul permet d’obtenir le rendement brut ou net du logement.
Calcul du rendement brut
Cette évaluation ne tient pas compte des charges locatives assurées par le bailleur. Elle n’englobe pas non plus les obligations fiscales. Le rendement brut s’obtient en divisant le montant annuel du loyer par le coût de revient de l’habitation. Le nombre qui apparaît est ensuite multiplié par 100.
Il importe de préciser que le prix de revient se compose du montant de l’acquisition du bien et de toutes les dépenses qui peuvent être des frais :
- liés aux services du notaire ;
- bancaires ;
- d’agences, etc.
Le rendement brut ne donne pas une idée réelle de ce que l’investissement immobilier locatif est capable de générer.
Calcul du rendement net
Ici, le bailleur doit intégrer les dépenses et les charges occasionnées par la location de son bien immobilier. Ainsi, doivent être soustraits du montant annuel du loyer, les frais suivants :
- charges non récupérables sur l’occupant des lieux ;
- taxe foncière ;
- dépenses pour l’entretien et autres travaux de réfection ;
- frais de gestion de la location, le cas échéant ;
- frais de GLI (Garantie de Loyers Impayés).
Il convient toutefois de souligner que le prix d’achat dont il faut tenir compte pour le calcul intègre le coût du prêt immobilier.
Le rendement brut est supérieur au rendement net, ce qui est logique.
Comment déterminer le rendement dit « net-net » ?
Encore appelé net d’imposition, le rendement net-net permet de se faire une idée bien plus précise des apports de son investissement immobilier. Pour cela, les défalcations sociales et l’impôt sur les revenus locatifs entrent en jeu.
Cela dit, le choix du mécanisme fiscal a un impact considérable selon qu’il soit micro-foncier, réel, micro-BIC, etc. Par ailleurs, les avantages que procurent les dispositifs législatifs de défiscalisation ont également leurs lots d’incidences sur le calcul du rendement net-net.
Quelle différence y a-t-il entre rendement locatif et rentabilité locative ?
Ces deux termes sont souvent confondus ou employés comme synonyme l’un de l’autre. Pourtant, il s’agit de deux notions bien distinctes.
Le rendement locatif ne concerne que la performance d’un logement par rapport aux entrées que celui-ci réalise par sa location. Il s’exprime en pourcentage.
La rentabilité locative, quant à elle, comporte le rendement locatif et s’évalue sur toute la durée d’exploitation du bien immobilier. Elle tient aussi compte de la revente qui implique généralement une plus-value importante.
Le mot de la fin
Calculer le rendement locatif est une étape essentielle pour évaluer la pertinence d’un investissement immobilier locatif. Cet indicateur clé permet de mesurer la performance d’un bien en comparant les revenus locatifs aux coûts d’acquisition.
Deux méthodes de calcul sont couramment utilisées : le rendement brut et le rendement net. Le rendement brut offre une vision sommaire en ne tenant pas compte des charges, tandis que le rendement net prend en considération les dépenses liées à la location. Pour une évaluation plus précise, le rendement net-net inclut également les aspects fiscaux. Il convient également de distinguer le rendement locatif de la rentabilité locative, cette dernière englobant la revente du bien en plus des revenus locatifs sur toute la durée de détention.
En analysant soigneusement le rendement locatif et en tenant compte de tous les paramètres, les investisseurs peuvent prendre des décisions éclairées pour maximiser leur rendement et leur rentabilité sur le long terme dans le marché immobilier.
