Il est possible d’investir et de profiter pleinement de ses revenus en minimisant au maximum les impôts. Voici les principaux dispositifs fiscaux mis en place par l’État français pour aider le contribuable à défiscaliser grâce à l’immobilier.
Sommaire
Défiscalisation immobilière : définition
La défiscalisation immobilière est un moyen d’obtenir une réduction des impôts en construisant ou en achetant des bâtiments locatifs. Ces dispositions prises par l’État permettent à un investisseur de diminuer ses charges fiscales sur une période précise.
Par ces privilèges, les gouvernements successifs en France, incitent et encouragent les entrepreneurs et les particuliers à la construction de logements neufs ou à la rénovation de logements anciens.
Les différents moyens de défiscalisation
Il en existe un bon nombre, notamment :
- Pinel
- Censi-Bouvard
- LMNP
- Malraux
- SCPI fiscale
- Denormandie…
Étudions quelques-uns en détail.
Défiscaliser grâce à l’immobilier locatif avec la loi Pinel
Prolongée jusqu’en 2024, la loi Pinel est bénéfique aux investissements dans les nouvelles constructions. L’achat d’une maison neuve et sa mise en location font récupérer à son propriétaire un pourcentage précis du prix de revient du logement :
- 1% sur 6 ans ;
- 18% sur 9 ans ;
- 21% sur 12 ans.
Toutefois, certaines conditions sont requises. La baisse de l’impôt se calcule sur un investissement plafonné à 300 000 €. De plus, l’édifice doit impérativement se situer dans une région où le besoin en logement est fortement en hausse, voire au-dessus de l’offre.
Il convient cependant de préciser que 2023 prévoit une baisse du taux de défiscalisation et un durcissement des conditions pour être éligible.
Défiscalisation immobilière : le dispositif Censi-Bouvard
Ce dispositif législatif promeut la réalisation et la mise en location, sur 9 ans, de résidences neuves meublées. L’économie d’impôt se limite, ici, à 11% de la valeur du bien immobilier.
Outre le fait de meubler obligatoirement le logement, celui-ci doit faire partie de l’un des types d’habitation suivants :
- résidence estudiantine
- résidences touristiques ou d’affaires
- maisons pour seniors
- EHPAD
Dans ce cas, c’est un bail commercial qui lie l’exploitant des lieux à l’investisseur, et ce, pour une durée minimale de 9 ans n’excédant pas 12 ans. Le Censi-Bouvard convient parfaitement à ceux qui exècrent les contraintes liées à la gestion de la location classique.
Ce dispositif n’a malheureusement pas été reconduit en 2023.
La loi Malraux pour défiscaliser grâce à l’immobilier
C’est un dispositif qui incite à investir dans des bâtisses anciennes et restaurées. L’éligibilité est conditionnée par une localisation en site patrimonial. Celui-ci doit bénéficier d’un PVAP ou d’un PSMV. Il s’agit respectivement du Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine et du Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur.
Il est donc question d’acquérir un bien à réhabiliter et de disposer d’une enveloppe destinée aux travaux. L’investisseur récupère alors 22% ou 30% (PSMV) du coût de la rénovation. Le seuil limite des dépenses est fixé à 100 000 € pour chaque année fiscale sur quatre ans au plus.
À l’instar des autres dispositifs législatifs de défiscalisation, la loi Malraux exige que le bien ainsi acquis soit mis en location sur au moins neuf ans. L’avantage supplémentaire ici est qu’il n’existe pas un plafonnement obligatoire à respecter.
Un contribuable ayant déjà d’autres sources de défiscalisation et privilégiant un placement long terme plutôt qu’une rentabilité rapide peut opter pour ce dispositif.
La loi Denormandie pour défiscaliser dans l’ancien et en centre-ville
La loi Denormandie est une initiative législative française visant à favoriser la rénovation des logements anciens dans les centres-villes dégradés. Son objectif principal est de revitaliser les centres urbains en incitant les propriétaires à rénover et à louer leurs biens.
La loi Denormandie offre des incitations fiscales attractives pour encourager les investissements dans l’immobilier ancien. Les propriétaires qui entreprennent des travaux de rénovation dans les logements situés dans des zones éligibles peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 21% du montant des dépenses engagées. Les travaux doivent être effectués par des professionnels et concerner principalement l’amélioration de la performance énergétique.
Pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Denormandie, les propriétaires doivent s’engager à louer le bien rénové en tant que résidence principale pendant une durée minimale de six ans. De plus, les loyers sont plafonnés afin de garantir l’accessibilité de ces logements rénovés.
Pour conclure
La défiscalisation par le biais de l’immobilier offre une opportunité stratégique pour alléger sa charge fiscale tout en investissant dans un actif tangible. Les dispositifs tels que la loi Pinel, le statut LMNP ou la loi Malraux permettent de bénéficier d’avantages fiscaux en échange d’investissements spécifiques, qu’il s’agisse de logements neufs, de biens destinés à la location meublée ou de rénovations patrimoniales. Cependant, il est impératif de bien comprendre les conditions et les obligations associées à chaque dispositif, ainsi que les risques potentiels.
Une planification financière rigoureuse, en tenant compte des aspects locatifs, de la rentabilité, des éventuelles contraintes de gestion et des perspectives de valorisation, est essentielle pour garantir un investissement fructueux sur le long terme. Collaborer avec des professionnels expérimentés, tels que des conseillers fiscaux et des agents immobiliers spécialisés, peut aider à maximiser les avantages tout en minimisant les écueils.
