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Comment évaluer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

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Si l’achat de logement à visée locative est un d’investissement sûr, solliciter un prêt s’avère quelquefois nécessaire pour le réaliser. Pour ce faire, savoir évaluer sa capacité d’emprunt est primordial. Comment procéder ?

Capacité d’emprunt pour un investissement locatif : définition

Le terme désigne l’aptitude d’un ménage ou d’une personne à rembourser un prêt obtenu pour l’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif.

La capacité d’emprunt se définit principalement à partir du taux d’endettement et du reste à vivre du candidat au prêt. Il faut rappeler que les banques et établissements financiers plafonnent le taux d’endettement à 35% de l’ensemble des revenus.

Lorsqu’un individu rembourse déjà un ou plusieurs crédits simultanément, l’accompagnement d’un expert de l’immobilier lui est nécessaire pour un investissement locatif.

Capacité d’emprunt : les paramètres à considérer

La capacité d’emprunt pour mobiliser un prêt immobilier dans l’objectif d’un investissement locatif est fonction de :

  • de l’ensemble des revenus ;
  • des apports personnels ;
  • du taux d’endettement du demandeur de prêt ;
  • de toutes les charges existantes ;
  • du montant des mensualités prévues pour le prêt ;
  • du temps que prendra le remboursement.

Il importe de souligner que le Haut Conseil de la Stabilité Financière reste vigilant sur l’application du taux maximal d’endettement. Ce dernier tient compte de l’assurance et joue un rôle important dans le calcul des mensualités que peut honorer l’emprunteur.

Le taux maximal d'endettement est régulé.

La capacité d’emprunt : mode d’estimation

Il est possible d’évaluer sa capacité d’emprunt dans un contexte d’investissement locatif avec une formule dédiée :

CE = ([R – C) x 35/100) x durée.

Dans cette écriture, CE désigne la capacité d’emprunt, R, les revenus et C, les charges. La durée est exprimée en nombre de mois.

Ainsi, pour connaître sa capacité d’emprunt, il suffit de commencer par soustraire les charges mensuelles des revenus. La différence obtenue est alors multipliée par 35/100. Ce produit, à son tour, est multiplié par le nombre de mois correspondant à la durée de remboursement.

Il importe également de savoir ce que renferme concrètement chacun des termes de la formule. On retiendra donc que les revenus se constituent du salaire, des rentes, des revenus fonciers et des entrées diverses.

Quant aux charges, elles englobent le loyer, la pension alimentaire, le paiement des prêts en cours le cas échéant.

Appropriation de la notion du taux d’endettement

Cette notion est liée à des revenus et à des charges spécifiques. L’évaluation du taux d’endettement ne tient pas compte des éléments suivants :

  • factures d’eau et d’électricité ;
  • abonnements : internet, téléphone, câble ;
  • mensualités d’assurance pour auto ;
  • etc.

En revanche, on considère les charges suivantes :

  • remboursements d’autres emprunts en cours ;
  • pensions alimentaires ;
  • loyers ;
  • etc.

Les mensualités des autres prêts actuels peuvent être, par exemple, un crédit auto ou à la consommation. Qu’en est-il des revenus impliqués dans la détermination du taux d’endettement ?

Si une personne est intérimaire, autoentrepreneur ou en CDD depuis moins de trois ans, les revenus ne rentrent pas en compte. Pour ce calcul, seul l’argent gagné par l’emprunteur est pris en compte s’il est en CDI, fonction publique ou exerce une profession libérale.

Pour conclure

Investir dans un logement locatif demeure une option fiable, mais l’obtention d’un prêt peut être incontournable. Apprécier sa capacité d’emprunt devient donc essentiel. À travers une évaluation minutieuse de vos ressources financières et une analyse réfléchie de vos objectifs, vous pourrez aborder avec confiance cette étape cruciale. En comprenant votre marge de manœuvre, vous optimisez vos chances de réaliser avec succès cet investissement, ouvrant ainsi la voie vers des rendements durables et une sécurité financière à long terme.

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